Mexiko

Proces nákupu nemovitosti a poplatky s ním spojené

Mexiko v kostce

Ačkoliv je Mexiko velmi často a nutno podotknout mylně vnímáno jako rozvojová země, je ve skutečnosti demokratickou, relativně politicky stabilní zemí a členem většiny mezinárodních organizací. A nejen díky své strategické poloze patří mezi 20 největších ekonomik světa. HDP je ze dvou třetin tvořen službami, zejména pak obchodem, nemovitostmi a turismem. Atraktivní lokality, hotely splňující vysoké standardy, historické dědictví v podobě památek, které dodnes vypráví neuvěřitelné příběhy z dob dávno minulých, bílé písčité pláže a v neposlední řadě dostupné náklady na bydlení či potenciální profit z pronájmu zakoupené nemovitosti. Tyto a mnohé další benefity motivují stále více osob k tomu, aby si zde pořídily svůj druhý domov.

Pořízení nemovitosti v Mexiku

Mít dva domovy, je pro český národ typickým výdobytkem už nějaký čas. Ani v dnešní době se nedá říct, že by tento trend vymizel. Snad se jen stále vyvíjí a odebírá trochu jiným směrem. Velmi oblíbenou destinací, a to nejen turistů, ale i zahraničních investorů a vůbec všech, kteří jednoduše sní o druhém domově v cizině, se stávají Spojené státy mexické. Popularita zdejších končin v posledních letech pořád stoupá a mexická vláda je v průběhu dekád stále benevolentnější v oblasti nákupu nemovitostí cizinci.

Vlastnit zde nemovitost je dnes možné už prakticky pro každého a není to dokonce ani nijak neobvyklé. Nicméně ne vždy tomu tak bylo. Nerezidentům je tato výsada dostupná od roku 1973, kdy byl přijat zákon o zahraničních investicích, jenž umožňoval nakupovat a vlastnit nemovitosti, pouze však mimo tzv. “omezenou zónu“ (oblasti nacházející se 50 km od pobřeží anebo 100 km od mezinárodní hranice), s cílem omezit osídlování nejatraktivnějšího území a zachovat jej pro místní obyvatelstvo. Zároveň však tímto zákonem vláda brzdila rozvoj ve zmíněných omezených zónách a v důsledku toho přijala v roce 1993 novelu zákona, jenž nerezidentům umožňuje zakoupit si dům či byt i ve zdejších končinách. Celý proces pořízení nemovitosti v Mexiku má svá jasná, mnohdy specifická pravidla.

V následujícím přehledu Vás obeznámíme se základními informacemi týkajícími se nákupu nemovitostí a s dalšími kroky, které Vás v jeho průběhu neminou.

Nakupuje-li nerezident, dobře situovaná nemovitost je základ

Jste-li definitivně rozhodnuti investovat do nákupu nemovitosti v Mexiku, měli byste si být vědomi jistých specifik, které s sebou nese oblast, v níž se nachází Váš budoucí dům či byt. Lokalita má svůj vliv nejen na konečnou cenu nemovitosti, ale i na cenu transakčních a provozních nákladů, a nakonec i na množství byrokratických úkonů, jenž Vás čekají.

Nemovitost situovaná mimo omezenou zónu

Jakožto nerezident si nemovitost můžete zakoupit a přímo vlastnit (budete uveden v katastru nemovitostí jako její výhradní vlastník) pouze mimo omezenou zónu, tedy v oblasti nacházející se mimo pásmo sahající 50 km od pobřeží anebo 100 km od mezinárodní hranice. V tomto případě Vás čeká standardní průběh nákupu bez větších peripetií, na druhou stranu poloha nemovitosti zpravidla nebývá tak atraktivní jako v omezených zónách.

Nemovitost nacházející se v omezené zóně

Zakoupit nemovitost v rámci omezené zóny je možné s určitými výjimkami. Jedná se o tzv. nepřímé vlastnictví, a to v rámci Fideicomiso nebo Mexické korporace, kterou je možné vlastnit napřímo. Obecně je ale nemovitost zatížena vyššími náklady za vodné, stočné, elektřinu, telefon aj. Nicméně jedná-li se primárně o obytnou stavbu, kterou kupující bude osobně obývat, a nikoliv o komerční nemovitost, využívá se systém nepřímého vlastnictví Fideicomiso.

Co se Fideicomiso týče, do celého procesu vstupuje mexická banka v roli správce majetku, který drží v úschově svěřeneckou listinu kupující strany, tedy Vás, jakožto osoby, která užívá svěřenou nemovitost. Tento proces nijak neomezuje Vaše práva k nemovitosti a stejně tak Vás současně ani neosvobozuje od daňových či jiných povinností. Průběh nákupu máte plně pod kontrolou, nemovitost můžete prodat, rekonstruovat, zatížit hypotékou, pronajmout i postoupit majetek dědicům. Fideicomiso se uzavírá na dobu 50 let při nákupu neobydlené nemovitosti. V případě, že na vás Fideicomiso převádí bývalý vlastník nemovitosti, přechází na Vás s vlastnickými právy i jeho Fideicomiso, ať už je jakkoli dlouhé. Obnovuje se každých 50 let nehledě na to, kolik vlastníků za tuto dobu nemovitostí projde.

Ač se tento typ vlastnictví může zdát nepraktický, Fideicomiso má své neocenitelné výhody. Jelikož nejste přímým vlastníkem, ale defacto uživatelem vlastnických práv, můžete uvést více osob, které na nemovitost budou mít právní nárok. Například Vás a Vašeho partnera. Stanou se z Vás tak spolumajitelé a pojistíte se tím například v případě úmrtí jednoho z Vás. Na druhého pak automaticky přechází 100 % veškerých práv. Další výhodou je, že můžete již v prvopočátku uvést osobu, která zdědí Vaše práva v budoucnu. Touto osobou může být kdokoliv z rodiny i mimo ni. Nejedná se totiž o klasický tuzemský systém dědického řízení.

Vše probíhá sepsáním instrukcí a předáním dopisu bance. Vámi stanovený dědic pak pouze předloží úmrtní list a banka neprodleně převede vlastnický titul. Tento způsob Vám rovněž zajistí, že nebudete mít žádné starosti s dědickým řízením a s jeho náklady.

Jediné, co je důležité mít na paměti, je lhůta 50 let, kterou je třeba hlídat.

Nemovitosti ležící na pozemcích “Ejido“

Při vyhledávání informací o nákupu nemovitostí v Mexiku jste zcela pravděpodobně narazili na pojem Ejido. Pozemky označované tímto pojmem byly vyčleněny v roce 1917 jako reakce na mexickou revoluci. Jedná se o obecní zemědělskou půdu, kterou vláda přidělila k užívání komunitě, nejčastěji pak domorodcům. Nejedná se tedy o soukromé pozemky, leč mohou být, za určitých podmínek, vyňaty z Ejido a převedeny do soukromého vlastnictví. Nutno podotknout, že celý tento proces je komplikovaný i zdlouhavý a je velmi často doprovázen falšováním dokumentů. Obecně se nákup nemovitosti na těchto pozemcích nedoporučuje, ač se zpravidla jedná o cenově dostupné a prvotřídní lokality u pláží.

Zvolíte-li tuto možnost, musíte mít nejprve 100% souhlas všech členů komunity. Již v této počáteční fázi je třeba mít se na pozoru, neboť dohledat všechny členy i jejich potomky může být obtížné. Následně je nutné vyjmout pozemek z kolektivního vlastnictví a převést do soukromého. Nicméně i v Mexiku najdete agentury, které jsou schopny Vám celý tento proces zajistit legální cestou.

Naší dobře míněnou radou je nepouštět se do této aktivity bez právního zástupce, který prověří, zda byl pozemek náležitě vyjmut z kolektivního vlastnictví a myslet byste měli i na pojištění vlastnického práva k nemovitosti, které Vás ochrání před případnými budoucími právními nároky.

Seznamte se předem

Role notáře v Mexiku

Role mexického notáře se mírně liší od rolí notáře ve většině ostatních států. Zdejší notář je jmenován guvernérem státu a musí být právním zástupcem s minimálně 5letou praxí v oboru. Notář Vás, jakožto kupce, bude zastupovat v celém procesu. Tudíž obvykle není důvod najímat si dalšího právního zástupce.

Úkolem notáře je zjistit veškeré dosavadní informace o nemovitosti, zejména historii vlastníků, připravit nezbytné dokumenty k prodeji a následně k přepisu nemovitosti, postarat se o zaznamenání změny vlastníka na úřadu místní samosprávy a zprostředkovat zaplacení daně a poplatků. Je vhodné, aby Váš notář mluvil plynně anglicky a byl Vám tak schopen vysvětlit, co všechny dokumenty ve španělštině znamenají. Další možností je najmout si právního zástupce, který ovládá jak španělský, tak anglický jazyk. V případě, že nemluvíte ani jedním z těchto jazyků, může Vám s objasněním pomoci Váš realitní makléř. Obecně platí nebát se být neodbytný. Máte-li pochyby či nejasnosti, ptejte se, dokud nebudete spokojeni. Nerozumíte-li španělským termínům a konverzacím, požádejte o vysvětlení.

Úřední jazyk

Úředním jazykem v Mexiku je španělština, a tudíž i všechny oficiální dokumenty jsou vypracovány ve španělštině, včetně dokumentů k prodeji nemovitosti. Většina dobrých realitních kanceláří Vám poskytne překlad kupní smlouvy do anglického jazyka. Což je vhodné abyste se ujistili, že Vy i prodejce rozumíte veškerým podmínkám a náležitostem smlouvy.

Mějte na paměti, že pokud se objeví rozdíly mezi španělskou a anglickou verzí, španělská verze je oficiální a jediná směrodatná. Provedou-li se změny v anglické verzi smlouvy, ujistěte se, že totéž bylo změněno i ve španělské verzi. V tomto případě je na Vašem zvážení, zda si necháte oficiální dokumenty přeložit třetí stranou.

Zmapujte si terén

Osobní kontakt je jistota. Pokud plánujete investovat do nemovitosti v Mexiku, ideálně tak učiňte ve spolupráci s renomovanou realitní kanceláří. Je vhodné se na místo vypravit a osobně s realitním makléřem navštívit objekt/y, které Vás zajímají.

I když to není úplně běžné, je možné, si před podáním nabídky ke koupi, nechat nemovitost prověřit po technické stránce. Často se tak činí v případech starších nemovitostí. Přeci jen v Mexiku řádí přírodní živly častěji než ve Střední Evropě. Odmítne-li prodejce tuto kontrolu, mělo by to pro Vás být varovným signálem.

Nákup nemovitosti a poplatky s ním spojené

S podvodným jednáním se můžete setkat ve všech sférách světové ekonomiky. Ani realitní trh není v tomto ohledu výjimkou. Proto je dobré spolupracovat se seriózní agenturou, která zaměstnává reálné makléře a přehledně Vám vysvětlí náležitosti koupě a provede Vás celým procesem. Většinu těchto úkonů provede Váš notář ve spolupráci s realitním makléřem. Vašim úkolem bude ve finále podepsat potřebné dokumenty a zaplatit poplatky. Celý proces nákupu a převodu trvá 48 až 108 dní a probíhá následovně.

Nemovitost máte vybranou, nezbývá než učinit nabídku kupci a stanovit kupní cenu. Tento úkon provádí Váš realitní makléř ve spolupráci s Vašim právním zástupcem (pokud si jej najímáte). Akt nabývá platnosti po podpisu tzv. “contrato de promesa“, volně přeloženo smlouva o slibu.
Vypracování a podpis souhlasu ke kupní smlouvě (která obsahuje veškeré náležitosti včetně stanovené ceny, pravidel a podmínek prodeje, ujednání o platbě ale i pokuty za nedodržení sjednaného). Váš realitní makléř anebo právní zástupce se o tento krok postarají.
Složení zálohy do úschovy, zpravidla ve výši 10 % až 20 % z kupní ceny. O tom, kam a v jaké formě zálohu složíte (šek, hotovost na účet) se poraďte se svým realitním makléřem anebo právním zástupcem, doporučí Vám nejvhodnější řešení.
Pojištění vlastnických práv k nemovitosti není povinné, ale je vhodné si jej zajistit. Ačkoliv je úkolem notáře prověřit nemovitost a zjistit, zda neexistují například věcná břemena a že daně a účty byly řádně placeny, není vyloučeno, že později odhalíte nějaké kostlivce ve skříni. Pojištění za Vás v případě nutnosti pokryje soudní či jiné výlohy. Cena pojištění se pohybuje v rozmezí 0,5 % až 0,7 % z hodnoty nemovitosti.
Zjištění stavu nemovitosti a shromáždění potřebných dokumentů. Pojišťovna, která Vám zajišťuje pojištění vlastnických práv, i Váš notář důsledně prověří stávající vlastnická práva k nemovitosti. Současně prověří veškeré údaje o pozemku. V další fázi musí ověřit, zda byly řádně zaplaceny daně a veškeré poplatky spojené s dosavadním provozem nemovitosti, jako jsou účty za vodu, elektřinu aj. Je důležité zmínit, že veškeré nezaplacené účty nebudou zpětně vymáhány po bývalém majiteli nemovitosti, ale po Vás. Jelikož jsou vázány na nemovitost. Je-li to možné, žádejte po prodejci kopie o uhrazení těchto poplatků.
Pokud kupujete nemovitost v rámci omezené zóny, žádáte o tzv. svěření vlastnických práv “Fideicomiso“. Alternativně je na Vás převedeno původním majitelem nemovitosti. Tento úkon má na starost místní banka. Žádáte-li o nové svěření vlastnických práv, čeká Vás zřizovací poplatek v průměrné výši 850 €. Každý rok pak hradíte pravidelný poplatek v rozmezí 850 € až 1,600 €. Je to jeden z výdajů navíc, se kterým byste měli počítat, pokud si vyberete nemovitost stojící v omezené zóně.
Povolení k dokončení nákupu od Ministerstva zahraničních věcí. O povolení žádá Vašim jménem Váš právní zástupce anebo notář. Jedná se o rutinní záležitost, nemusíte mít obavy, že na povolení budete vyčkávat dlouhé týdny. Jestliže kupujete nemovitost v rámci Fideicomiso a žádáte o povolení prostřednictvím ústřední kanceláře ministerstva v Mexico City, povolení bude hotové do 5 dnů. Pokud žádáte na jednom ze státních úřadů, počítejte s maximální lhůtou až 30 dnů. Poplatek pro nerezidenty za povolení je cca 120 €.
Ocenění nemovitosti neboli “Avalúo“. I tento úkon za Vás vykoná notář. Ocenění slouží ke stanovení hodnoty nemovitosti pro daňové odvody.
Podpis notářského zápisu tzv. “Escritura“ a úhrada zbytku kupní ceny. Jakmile máte jistotu, že Vámi vybraná nemovitost je prověřená a kupní smlouva je připravena k podpisu, čeká Vás schůzka s Vašim notářem, prodejcem a případně Vašim právním zástupcem abyste podepsali smlouvu a prodej uzavřeli. Po podpisu bude Escritura Vaším dokumentem prokazujícím vlastnická práva k nemovitosti. Současně je na Vás, zda zbytek kupní ceny uhradíte šekem anebo sumu převedete na účet třetí strany, která ji uvolní, jakmile budete mít podepsané veškeré nabývací listiny.
Platba daní, poplatků a přepis nemovitosti – to vše opět provádí notář, Vy pouze zaplatíte za jednotlivé výdaje.
Registrace na pozemkovém úřadě. I přesto, že máte v rukou dokumenty prokazující Vaše vlastnická práva, převod není kompletní, dokud Váš notář nenavštíví pozemkový úřad a nenechá změnu vlastníka zaregistrovat. Důvěřuj, ale prověřuj platí v tomto případě dvojnásob. Po zanesení registrace bude v kompletní složce dokumentů o prodeji i certifikát z pozemkového úřadu. Je vhodné si pod jeho číslem na pozemkovém úřadu zpětně ověřit, zda vše proběhlo tak, jak má. Délka registračního procesu může být až 3 měsíce.
Závěť? Je vhodné myslet i na ni, i když se právě teprve chystáte užívat si nově nabytou nemovitost. V opačném případě je proces dědického řízení velmi zdlouhavý, únavný a spojený s dalšími náklady za právního zástupce aj.
Konečné náklady k uzavření celého procesu činí zhruba 5 % až 8 % z kupní ceny. Počítají se sem výlohy za výše zmíněné kroky, tedy daň z převodu nemovitosti, zápis do katastru nemovitostí, notářský poplatek, poplatek za odhad nemovitosti, včetně poplatků za nastavení Fideicomiso. Přibližný odhad těchto poplatků můžete dostat od svého notáře anebo realitního makléře. Myslete i na náklady spojené s cestou, pakliže se chystáte nemovitost/i zhlédnout osobně před uzavřením koupě a samozřejmě připočtěte náklady za právního zástupce, jejichž výše se bude odvíjet od Vaší vzájemné dohody.

Mexický realitní trh se rok od roku rozrůstá a nabízí pestrý průřez nemovitostmi v podobě domů, bytů či stylových haciend. Ve spolupráci se spolehlivými partnery, kteří budou hájit Vaše zájmy, si můžete být jisti, že prodej proběhne hladce a ku spokojenosti všech zúčastněných stran.

Aneb jak pravil známý pohádkář Hans Christian Andersen: „Cestování je život.“ Vaše cesta k novému domovu v Mexiku se při troše dobré vůle může změnit ve splněný sen. A nám bude ctí stát se Vaší pravou rukou při jeho realizaci.