Španělsko

Nákup a správa nemovitosti

Seznamte se s procesem nákupu nemovitosti, možnostmi jeho financování nebo celkovou výši nákladů.

Proces koupě

Mohou si občané ČR koupit nemovitost ve Španělsku?

Máte-li v úmyslu investovat do nákupu rekreačního domova v cizině poprvé v životě, je pochopitelné, že Vaše počáteční obavy Vás mohou částečně odrazovat. Španělsko je však země, která je vůči zahraničním investorům velmi vstřícná a díky bohatým zkušenostem jsou zdejší instituce už mnohem lépe informované, než tomu bylo před lety. Pravidla pro koupi nemovitosti ve Španělsku pro cizince jsou poměrně jednoduchá.

Vše začíná výběrem nemovitosti a kontaktem s realitní kanceláří, která je Vaším zástupcem v průběhu celého procesu. Což znamená, že je velmi malá pravděpodobnost, aby si klient cokoliv vyřizoval sám. Veškeré záležitosti zpravidla vykomunikuje právě realitní kancelář, která díky smluvním spolupracím zařídí i nezbytné právní kroky. Mezi ně se řadí i získání daňového identifikačního čísla NIE anebo založení španělského bankovního účtu, což jsou další počáteční kroky před samotnou koupí. Klient je informován o všech prováděných změnách a současně může být vyzván ke spolupráci, například podpisem dokumentů, ověřením podpisu aj.

Španělsko zároveň nabízí program tzv. zlatých víz pro zahraniční vlastníky nemovitostí. V rámci tohoto programu, při investici nad 500 000 liber (15 milionu korun) do španělských nemovitostí, je snadno možné získat pobytové vízum.

V první polovině roku 2019 Španělsko schválilo 848 zlatých víz, přičemž většinu úspěšných žadatelů tvořili čínští (272) a ruští (187) investoři. Celkově to znamenalo, že od spuštění programu v roce 2013 získalo zlaté vízum 4 941 osob.

Jak postupovat při koupi nemovitosti ve Španělsku?

Proces koupě nemovitostí ve Španělsku obvykle probíhá následovně. Nejprve kupující učiní nabídku. Pokud je tato nabídka přijata, podepíší kupující a prodávající smlouvu o smlouvě budoucí (contrato privado de compravento) a kupující zaplatí zálohu, obvykle 5-10 % z kupní ceny. 

Poté si kupující dle potřeby sjedná hypotéku, kterou by měl již mít předjednanou s jejím poskytovatelem. 

Kupní smlouva (escritura de compravento) se podepisuje zpravidla u notáře. Návazně na to se stává splatnou celá kupní cena, daně a další případné náklady. Změna majitele nemovitosti v katastru nemovitostí je zapsána ve lhůtě 1-2 měsíců.

Koupě novostavby ve Španělsku

Zdejší odstavec je věnován především developerským výstavbám, které prozatím nebyly dokončeny anebo jsou pouze ve fázi projektu. V těchto případech se výjimečně stává, že se investor může z různých důvodů potýkat s problémy dokončit stavbu v termínu apod. Z tohoto důvodu spolupracujeme pouze se smluvními dodavateli, abychom našim klientům mohli nabídnout jistotu jejich vytoužené nemovitosti včas a ve stavu, v jakém jim byla prezentována.

Financování nákupu zahraniční nemovitosti

Česká versus zahraniční banka

Cestu nejmenšího odporu představuje žádost o hypotéku na nákup nemovitosti v zahraničí u tuzemské banky. S jistotou však narazíte na omezený počet produktů. Nicméně nikdy není na škodu mít dostatek informací. Ne nadarmo se říká, že štěstí přeje připraveným, ale současně odvážným. Pustíte-li se do rešerše na zahraničním bankovním trhu, zjistíte, že řada místních i mezinárodních bank bude schopna uspokojit Vaše nároky. Rádi Vám pomůžeme s oslovením místních institucí. Jaké jsou aktuální možnosti?

Klasická hypotéka v České republice

V praxi se hypotéka na nákup nemovitosti v zahraničí tváří jako běžný hypoteční úvěr poskytovaný za stejným účelem pouze s tím rozdílem, že Vaše nemovitost je situovaná mimo Českou republiku. Zpravidla to nemění nic ani na výši úroku, avšak podmínky jsou trochu odlišné. 

Začnete-li s hledáním instituce, která tuto službu nabízí, zjistíte, že jich zdaleka není tolik, jak jste možná předpokládali. Dobře hledejte a vybírejte.

V další fázi je potřeba počítat s faktem, že ručit lze pouze nemovitostí v České republice. Není však nutné být jejím majitelem. Postačí Vám tak jeho ověřený souhlas, že je ochoten Vám svou nemovitostí ručit.

Svůj čas si ušetříte, pokud máte v úmyslu stavět. Tato forma hypotéky se zpravidla poskytuje na nemovitosti, které již stojí anebo jsou ve výstavbě. 

Zásadní výhodou této varianty jsou jasné a srozumitelné podmínky. Odpadá rovněž nutnost seznamovat se s cizími zákony a nařízeními. Další nezanedbatelnou výhodou je dobrý úrok, delší doba splácení a celkově vyšší půjčka. Lépe si tak přizpůsobíte výši splátek. Stačí mít jen dostatečnou bonitu a splnit ostatní obvyklé podmínky pro získání půjčky na bydlení.

Americká hypotéka

Dalším řešením se nabízí neúčelová neboli Americká hypotéka. Počet bankovních institucí nabízejících tuto formu hypotéky je vyšší než v předešlém případě. Díky neúčelovosti, tedy možnosti použít ji na cokoliv, se totiž těší nebývalému zájmu ze stran klientů.

Opět jako v předešlém případě budete ručit nemovitostí, zpravidla však pouze tou, která se nachází v České republice. 

Obecně lze říct, že výše půjčky bývá nižší, než je tomu u klasické hypotéky a úroky vyšší. Současně nelze splátky rozložit do tak dlouhé doby splácení, musíte tedy počítat s vyššími měsíčními výdaji.

Hypotéka v zahraničí

Poslední možností je zažádat si o hypotéku v zemi, kde plánujete nemovitost zakoupit. Bezespornou výhodou je, že vše vyřešíte na jednom místě, a navíc ručíte nemovitostí, kterou právě pořizujete.

Hypotéka ve Španělsku

Španělský realitní trh

Již delší dobu zvažujete, že zhodnotíte své finanční prostředky nákupem nemovitosti na malebném Pyrenejském poloostrově? Popularita Španělska coby cílové destinace zahraničních investorů se v posledních letech těší nebývalé oblibě, což prokazují i dostupná data z registru nemovitostí ve Španělsku. Jen v minulém roce bylo prodáno více než 61 tisíc nemovitostí, a to právě cizincům, což představuje 13 % z celkového objemu prodeje. Současně 7 % z celkového objemu poskytnutých hypoték na nákup nemovitosti bylo podepsáno právě cizinci. Tohoto faktu si je Španělské království vědomé, a tak nabídka trhu s nemovitostmi pružně reaguje na poptávku zvenčí. Ve své aktivitě nezaostává ani bankovní sektor. Se stále se rozrůstající nabídkou nepřeberného množství domů a bytů se zahraničním klientům otevírá hned několik možností kde a jak na své investiční záměry získat finanční prostředky. 

Odrazuje-li Vás představa složitého řešení financování na cestě k Vašim cílům, nenechte se zastrašit. Financování prostřednictvím hypotéky je nejčastější volba při pořizování nemovitosti, a to nejen v tuzemsku, ale i v zahraniční. A že jste nerezident v tom nehraje až tak zásadní roli. Poskytneme Vám základní, aktuální a ověřené informace o tom, jaké možnosti máte i jaké jsou jejich výhody či úskalí.

Financování koupě prostřednictvím zahraniční bankovní instituce

Pakliže jste došli k závěru, po pečlivém zvážení všech pro a proti, že zvolíte možnost čerpat hypotéku přímo v místě, kam směřují Vaše investiční záměry, v tomto případě do Španělska, pojďte si společně s námi projít následující shrnutí. Osvětlí Vám nejen aktuální situaci na trhu hypoték pro nerezidenty, ale přinese i drahocenné rady, abyste byli při žádosti úspěšní.

Ke klasické škále hypoték, která se příliš neliší od té v České republice, nabízí řada obchodních a mezinárodních bank ve Španělsku hypotéky zaměřené právě na nerezidenty. Nemovitost si ve Španělsku můžete koupit Vy, stejně jako kdokoliv jiný. Je však potřeba být si vědom všech náležitostí spojených s žádostí o tuto formu hypotéky i těch, vyplívajících z nákupu nemovitosti a přenášejících se na Vás, jakožto na budoucího nabyvatele vlastnických práv. To vše byste měli vědět ideálně ještě před samotnou koupí.

Hypotéka pro cizince

Nejzásadnější rozdíl mezi hypotékou pro rezidenty a nerezidenty je maximální hodnota LTV, který banky povolí. (Při využití hypotéky se banka vždy zajímá o hodnotu zastavované nemovitosti. Ukazatel LTV, stanovaný centrální bankou, rozhoduje o maximální výši hypotéky, kterou vám může banka na danou nemovitost poskytnout. Pokud tedy například uvažujete o koupi bytu v hodnotě tři miliony korun, půjčí Vám banka při 90 % LTV maximálně 2,7 milionu korun).

Rezidenti obyčejně dosahují i nad 80 % odhadnuté hodnoty nemovitosti, zatímco nerezidenti se pohybují mezi 60–70 % LTV. Proč? Jednoduše proto, že v momentě zpoždění se splátkami anebo neplacením jsou dluhy hůře vymahatelné. Maximální doba splácení hypotéky se pak pohybuje kolem 20 let. Dobrou zprávou je, že lze dosáhnout i na znatelně vyšší půjčku, a to v případě nákupu bankou zabaveného majetku. Je možné se setkat i s tím, že banka bude cizincům ochotna nabídnout hypotéku pouze za podmínek, že si koupí nemovitost z její vlastní nabídky. Dalším zajímavým faktem je, že v některých případech je hypotéka, kterou dostanete, kalkulovaná na základě ocenění nemovitosti bankovním odhadcem namísto ceny, kterou za nemovitost zaplatíte. Pokud by tedy odhadce ocenil Váš majetek na 125 000 €, tradičně byste si mohli půjčit až 87 500 €, i když kupní cena byla například pouze 100 000 €.

Většina španělských hypoték jsou variabilní sazby vázané na roční EURIBOR (evropská mezibankovní nabídková sazba) plus marže.

Jak zažádat o hypotéku?

Přestože oficiální proces žádosti o hypotéku může začít až po podpisu kupní smlouvy, je možné i žádoucí započít jednání o hypotéce současně s nákupem nemovitosti.

Dokumenty potřebné k žádosti o hypotéku

Nezapomeňte, že příslušné dokumenty je potřebné mít přeložené do španělského jazyka a je nutné disponovat bankovním účtem ve Španělsku. Zda postačí dokumenty odeslat v elektronické formě anebo je banka bude vyžadovat fyzicky, už záleží na každé instituci i komunikaci mezi oběma stranami.

V tento moment už nezbývá než zvolit vhodnou taktiku. Oslovíte-li více institucí naráz anebo si necháte zpracovat nabídku, se kterou pak budete kontaktovat konkurenční poskytovatele hypoték, je jen na Vás. Určitě však nezůstávejte u jedné jediné nabídky. Za její zpracování ani konzultaci nic platit nebudete. S čím je však třeba počítat, jsou výdaje navíc například za právního zástupce či překladatele.

Proces schválení hypotéky trvá obyčejně 4-6 týdnů. To je tedy minimální doba, než budete moct začít s jistotou a entuziasmem “balit kufry“.

Celkové náklady na nákup nemovitosti

Daně

Při koupi španělské nemovitosti záleží, jestli budete její první majitel, či nikoliv. V případě nové nemovitosti je nutno uhradit daň z přidané hodnoty (IVA) ve výši 10 % kupní ceny a tzv. kolkovné (AJD) ve výši 1,5 % kupní ceny.

V případě, že nejste prvními majiteli, je nezbytné uhradit daň z převodu (ITP), jejíž výše se mění v závislosti na oblasti, ve které je nemovitost postavena. Může dosahovat hodnoty 4 – 11 % kupní ceny nemovitosti.

Poplatky

Další náklady spojené s koupí nemovitosti se mohou vyšplhat až do výše 4,5 % kupní ceny. Zahrnují poplatky za notářské a advokátní služby, bankovní výdaje, poplatky spojené s případným úvěrem i s převodem vlastnictví v katastru nemovitostí.

Notář

Notářský poplatek pokrývá přípravy smluv zakládajících nárok na nemovitost (Escritura) a ověření pravosti podpisů. Výše poplatku pro notáře se odvíjí od ceny nemovitosti a složitosti dokumentů. Pohybuje se v rozmezí 0,5 – 1,0 % kupní ceny.

Katastr nemovitostí

Po dokončení koupě je nový majitel zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník. Poplatek za tento zápis se pohybuje v rozmezí 0,5 – 1,0 % kupní ceny.

Advokát

Jeho role je v procesu nákupu nemovitosti běžná. Vyřídí identifikační číslo N.I.E. a bude Vás reprezentovat před notářem a na příslušných úřadech.  Jeho služby jsou zpoplatněné. Obecně je potřeba počítat s tím, že za tyto náklady zaplatíte kolem 1 % z kupní ceny. Je na Vás, zda využijete právního zástupce, kterého má k dispozici zastupující realitní kancelář anebo svého. V druhém případě je potřeba dohodnout se s ním ještě před tím, než zaplatíte zálohu anebo podepíšete jakýkoliv dokument spojený s nemovitostí. A zároveň o této skutečnosti, že budete využívat služeb Vámi zvoleného právního zástupce, informovat realitního makléře.

Banka

V případě, že posíláte peníze do Španělska z bankovního účtu z Česka, je pravděpodobné, že si banka bude účtovat poplatek. Především v případě, že převádíte peníze z korun na eura. Banka si taktéž může účtovat poplatek za vydání bankovní směnky, která se použije na zaplacení ceny nemovitosti po podpisu smluv u notáře.

Hypotéka

V případě, že koupi nemovitosti zvažujete hradit úvěrem, je nutno počítat s poplatkem za odhad ceny nemovitosti kolem 500 – 800 €. Banka si dále může účtovat administrativní poplatky v závislosti na typu hypotéky a půjčené sumě. Obecně lze očekávat poplatky ve výši 1 % z výše půjčky.

Správa nemovitosti

Daně

Městská daň z nemovitosti (IBI, Impuesto Sobre Bienes Inmuebles)

Jestli vlastníte dům ve Španělsku a žijete v něm 1. ledna v kterémkoli roce, musíte zaplatit městskou daň z nemovitosti. Místní úřady na základě velikosti a umístění nemovitosti stanoví její katastrální hodnotu (valor cadastral), jejíž výše se pohybuje kolem 60 až 70 % tržní hodnoty nemovitosti. Výše městské daně je pak určena v rozmezí od 0,4 do 1,1 % katastrální hodnoty nemovitosti. Úhrada městské daně je v kompetenci majitele nemovitosti a městský (obecní) úřad není povinen na nutnost úhrady upozornit. Daň se platí jednou ročně, přesné období se může lišit v závislosti na lokalitě.

Roční daň z příjmu z nemovitosti pro nerezidenty (Impuesto Sobre la Renta de no Residentes)

Výše roční daně z příjmu z nemovitosti je nastavena na 19 % pro všechny obyvatele EU, Islandu a Norska (24 % pro obyvatele ostatních zemí) z daňového základu, jehož výše se určuje podle účelu, na který je nemovitost využívána. Pokud je nemovitost pronajímána, daňovým základem pro výpočet této daně je celkový hrubý příjem z pronájmu. Pokud je nemovitost využívaná pro vlastní potřebu, základem daně je částka ve výši 2 % z katastrální hodnoty nemovitosti (nebo 1,1 %, pokud od 1. ledna 1994 došlo k revizi její katastrální hodnoty).

Daň z majetku (Impuesto Sobre Patrimonio)

Pokud vlastníte ve Španělsku jakýkoliv majetek v hodnotě alespoň 700 000 €, jste povinni zaplatit do státní pokladny daň z majetku ve výši 0,2 – 3,5 % hodnoty majetku. Úroková sazba závisí na regionu, ve kterém se majetek nachází, a jeho celkové hodnotě.

Daň za odvoz odpadu (Basura)

Daň za odvoz odpadu se hradí městskému (obecnímu) úřadu a pokrývá poplatek za odvoz a likvidaci domovního odpadu. Částka, termín i frekvence úhrad se liší mezi regiony.

Pojištění

Pojištění domácnosti (Seguro de Hogar)

Formálně nejste povinni podle španělských zákonů svou nemovitost pojistit, pokud není financována hypotékou. Pojistná smlouva Vás ochrání před možnými škodami v případě požárů, živelných pohrom a jiných nehod. Tato služba stojí v průměru 300-350 eur ročně a závisí na hodnotě nemovitosti, rozsahu pojištění a dalších faktorech. Bytové domy mají často pojištění zahrnuto v poplatcích za služby. Toto pojištění nenahrazuje pojištění budovy, proto si doporučujeme ověřit jeho krytí.

Jakákoli pojistná smlouva ve Španělsku se uzavírá na jeden rok a automaticky aktualizuje na další 12měsíční období. Pokud máte v úmyslu smlouvu vypovědět, musíte o tom pojišťovnu informovat předem, a to 1-1,5 měsíce před datem obnovení smlouvy.

Pojištění vybavení nemovitosti (Seguro de Contenido)

Pojištění vybavení nemovitostí není ve Španělsku ze zákona povinné, z tohoto důvodu ho přibližně osm milionů španělských domácností nemá. Kromě toho je jich mnohem více pojištěno nedostatečně.

Pokud však předpokládáte, že budete svou nemovitost pronajímat nebo necháváte často dům nebo byt prázdný, můžete se cítit bezpečněji s pojištěním. Mnoho pojišťoven za příplatek kryje i přenosné věci (např. mobilní telefony, notebooky a jízdní kola) mimo domov.

Energie

Pokud má Vaše nemovitost již existující připojení na elektrickou síť, zařídíte vše rychleji a jednodušeji. Stačí pouze kontaktovat dodavatele a uzavřít smlouvu na Vaše jméno. Budete k tomu potřebovat doklad totožnosti, identifikační číslo NIE, číslo španělského bankovního účtu a doklad o adrese. Jestli ale Vaše nemovitost nemá existující připojení k elektrické síti, bude tento proces zdlouhavější. Je nutné kontaktovat místního distributora a zařídit si připojení, které bude pravděpodobně spojeno s dodatečnými poplatky.

I přesto, že ceny energií nejsou ve Španělsku příliš vysoké, Vaše účty budou pravděpodobně o něco vyšší, než jste zvyklí. Ve Španělsku totiž není příliš rozšířené centrální topení/chlazení, což zvyšuje spotřebu energií během letních a zimních měsíců. Platba obvykle probíhá převodem z účtu, interval plateb závisí na dodavateli.

Dodávky elektřiny jsou (jako ve většině Evropy) 220V střídavého proudu s frekvencí 50 Hz. Zásuvky jsou stejné jako u nás (typ C, popř. starší typ F). Pokud s nimi nejsou Vaše spotřebiče kompatibilní, budete si muset pořídit adaptéry.

Dodávka vody

Zásobování vodou je ve Španělsku spravováno na úrovni místního společenství, přičemž poskytování služeb spadá do pravomoci místních samospráv. V zemi funguje kombinovaný systém trhu a poskytovatele si není možné zvolit. Některé oblasti mají obecního veřejného poskytovatele, zatímco přibližně třetina využívá služeb soukromé společnosti. Zbytek je kombinací veřejného a soukromého sektoru.

Po koupi domu je nutné kontaktovat místní úřady, abyste si zaregistrovali vlastnictví a přepsali na sebe smlouvu na dodávky vody. Budete k tomu potřebovat taktéž doklad totožnosti, identifikační číslo NIE, číslo španělského bankovního účtu a doklad o adrese. Pokud Vaše nová nemovitost nemá vodovodní přípojku, bude nutné si ji vyřídit s místním poskytovatelem. 

Za vodné a stočné se ve Španělsku obvykle platí měsíčně nebo čtvrtletně.

Španělská pitná voda

Kvalita vody je ve Španělsku obecně velmi dobrá, podle celosvětových standardů je 99,5 % vody z kohoutku považováno za pitnou. Skutečná kvalita vody, která teče z kohoutku, se však může v různých regionech, a dokonce i v ulicích jednoho města výrazně lišit. Je to dáno kvalitou místní vodovodní infrastruktury a skutečností, že mnoho potrubí je ve Španělsku poměrně starých a místní úřady používají chlor, aby je udržely čisté.

Z chuťových důvodů mnoho obyvatelů Španělska raději používá vodu z vodovodu pouze na mytí ovoce a zeleniny a čištění zubů. To však do značné míry závisí na osobních preferencích a kvalitě místní vody z kohoutku. 

V některých regionech je v letních měsících vydáváno omezení spotřeby vody, například na zalévání zahrady nebo mytí auta.

Další výdaje

V případě, že je nemovitost součástí bytového domu se zavedeným společenstvím vlastníků (comunidad), musí majitelé měsíčně přispívat do společného fondu sloužícího k opravám a údržbě objektu. Částka se mění v závislosti na typu objektu a dostupných službách, a ročně se pohybuje v rozmezí od 200 do 1500 €. V luxusních komplexech s rozvinutou infrastrukturou (s tenisovými kurty, lázněmi, posilovnou, restaurací, bazény a vířivkou) může být roční poplatek ještě vyšší. Obyvatelé soukromého bydlení si mohou najmout správcovskou společnost nebo si mohou platit různé služby individuálně, např. zahradníka, uklízeče, čističe bazénů atd.

Pravděpodobně budete chtít do objektu rovněž připojit internet, televizi nebo zavést telefon.

Máte dotaz? Rádi Vám poradíme.