Mexiko

Nákup a správa nemovitosti

Kolik tacos znáš, tolikrát jsi člověkem.

Financování nákupu zahraniční nemovitosti

Česká versus zahraniční banka

Cestu nejmenšího odporu představuje žádost o hypotéku na nákup nemovitosti v zahraničí u tuzemské banky. S jistotou však narazíte na omezený počet produktů. Nicméně nikdy není na škodu mít dostatek informací. Ne nadarmo se říká, že štěstí přeje připraveným, ale současně odvážným. Pustíte-li se do rešerše na zahraničním bankovním trhu, zjistíte, že řada místních i mezinárodních bank bude schopna uspokojit Vaše nároky. Jaké jsou aktuální možnosti?

Klasická hypotéka v České republice

V praxi se hypotéka na nákup nemovitosti v zahraniční tváří jako běžný hypoteční úvěr poskytovaný za stejným účelem pouze s tím rozdílem, že Vaše nemovitost je situovaná mimo Českou republiku. Zpravidla to nemění nic ani na výši úroku, avšak podmínky jsou trochu odlišné. 

Začnete-li s hledáním instituce, která tuto službu nabízí, zjistíte, že jich zdaleka není tolik, jak jste možná předpokládali. Dobře hledejte a vybírejte.

V další fázi je potřeba počítat s faktem, že ručit lze pouze nemovitostí v České republice. Není však nutné být jejím majitelem. Postačí Vám tak jeho ověřený souhlas, že je ochoten Vám svou nemovitostí ručit.

Svůj čas si ušetříte, pokud máte v úmyslu stavět. Tato forma hypotéky se zpravidla poskytuje na nemovitosti, které již stojí anebo jsou ve výstavbě. 

Zásadní výhodou této varianty jsou jasné a srozumitelné podmínky. Odpadá rovněž nutnost seznamovat se s cizími zákony a nařízeními. Další nezanedbatelnou výhodou je dobrý úrok, delší doba splácení a celkově vyšší půjčka. Lépe si tak přizpůsobíte výši splátek. Stačí mít jen dostatečnou bonitu a splnit ostatní obvyklé podmínky pro získání půjčky na bydlení.

Americká hypotéka

Dalším řešením se nabízí neúčelová neboli Americká hypotéka. Počet bankovních institucí nabízejících tuto formu hypotéky je vyšší než v předešlém případě. Díky neúčelovosti, tedy možnosti použít ji na cokoliv, se totiž těší nebývalému zájmu ze stran klientů.

Opět jako v předešlém případě budete ručit nemovitostí, zpravidla však pouze tou, která se nachází v České republice. 

Obecně lze říct, že výše půjčky bývá nižší, než je tomu u klasické hypotéky a úroky vyšší. Současně nelze splátky rozložit do tak dlouhé doby splácení, musíte tedy počítat s vyššími měsíčními výdaji.

Hypotéka v zahraničí

Poslední možností je zažádat si o hypotéku v zemi, kde plánujete nemovitost zakoupit. Bezespornou výhodou je, že vše vyřešíte na jednom místě, a navíc ručíte nemovitostí, kterou právě pořizujete.

Nákup nemovitosti

Mexiko v kostce

Ačkoliv je Mexiko velmi často a nutno podotknout mylně vnímáno jako rozvojová země, je ve skutečnosti demokratickou, relativně politicky stabilní zemí a členem většiny mezinárodních organizací. A nejen díky své strategické poloze patří mezi 20 největších ekonomik světa. HDP je ze dvou třetin tvořen službami, zejména pak obchodem, nemovitostmi a turismem. Atraktivní lokality, hotely splňující vysoké standardy, historické dědictví v podobě památek, které dodnes vypráví neuvěřitelné příběhy z dob dávno minulých, bílé písčité pláže a v neposlední řadě dostupné náklady na bydlení či potenciální profit z pronájmu zakoupené nemovitosti. Tyto a mnohé další benefity motivují stále více osob k tomu, aby si zde pořídily svůj druhý domov.

Pořízení nemovitosti v Mexiku

Mít dva domovy, je pro český národ typickým výdobytkem už nějaký čas. Ani v dnešní době se nedá říct, že by tento trend vymizel. Snad se jen stále vyvíjí a odebírá trochu jiným směrem. Velmi oblíbenou destinací, a to nejen turistů, ale i zahraničních investorů a vůbec všech, kteří jednoduše sní o druhém domově v cizině, se stávají Spojené státy mexické. Popularita zdejších končin v posledních letech pořád stoupá a mexická vláda je v průběhu dekád stále benevolentnější v oblasti nákupu nemovitostí cizinci. 

Vlastnit zde nemovitost je dnes možné už prakticky pro každého a není to dokonce ani nijak neobvyklé. Nicméně ne vždy tomu tak bylo. Nerezidentům je tato výsada dostupná od roku 1973, kdy byl přijat zákon o zahraničních investicích, jenž umožňoval nakupovat a vlastnit nemovitosti, pouze však mimo tzv. “omezenou zónu“ (oblasti nacházející se 50 km od pobřeží anebo 100 km od mezinárodní hranice), s cílem omezit osídlování nejatraktivnějšího území a zachovat jej pro místní obyvatelstvo. Zároveň však tímto zákonem vláda brzdila rozvoj ve zmíněných omezených zónách a v důsledku toho přijala v roce 1993 novelu zákona, jenž nerezidentům umožňuje zakoupit si dům či byt i v Mexiku. Celý proces pořízení nemovitosti v Mexiku má svá jasná, mnohdy specifická pravidla.

V následujícím přehledu Vás obeznámíme se základními informacemi týkajícími se nákupu nemovitostí a s dalšími kroky, které Vás v jeho průběhu neminou.

Nakupuje-li nerezident, dobře situovaná nemovitost je základ

Jste-li definitivně rozhodnuti investovat do nákupu nemovitosti v Mexiku, měli byste si být vědomi jistých specifik, které s sebou nese oblast, v níž se nachází Váš budoucí dům či byt. Lokalita má svůj vliv nejen na konečnou cenu nemovitosti, ale i na cenu transakčních a provozních nákladů, a nakonec i na množství byrokratických úkonů, jenž Vás čekají.

Nemovitost situovaná mimo omezenou zónu

Jakožto nerezident si nemovitost můžete zakoupit a přímo vlastnit (budete uveden v katastru nemovitostí jako její výhradní vlastník) pouze mimo omezenou zónu, tedy v oblasti nacházející se mimo pásmo sahající 50 km od pobřeží anebo 100 km od mezinárodní hranice. V tomto případě Vás čeká standardní průběh nákupu bez větších peripetií, na druhou stranu poloha nemovitosti zpravidla nebývá tak atraktivní jako v omezených zónách.

Nemovitost nacházející se v omezené zóně

Zakoupit nemovitost v rámci omezené zóny je možné s určitými výjimkami. Jedná se o tzv. nepřímé vlastnictví, a to v rámci Fideicomiso nebo Mexické korporace, kterou je možné vlastnit napřímo. Obecně je ale nemovitost zatížena vyššími náklady za vodné, stočné, elektřinu, telefon aj. Nicméně jedná-li se primárně o obytnou stavbu, kterou kupující bude osobně obývat, a nikoliv o komerční nemovitost, využívá se systém nepřímého vlastnictví Fideicomiso.

Co se Fideicomiso týče, do celého procesu vstupuje mexická banka v roli správce majetku, který drží v úschově svěřeneckou listinu kupující strany, tedy Vás, jakožto osoby, která užívá svěřenou nemovitost. Tento proces nijak neomezuje Vaše práva k nemovitosti a stejně tak Vás současně ani neosvobozuje od daňových či jiných povinností. Průběh nákupu máte plně pod kontrolou, nemovitost můžete prodat, rekonstruovat, zatížit hypotékou, pronajmout i postoupit majetek dědicům. Fideicomiso se uzavírá na dobu 50 let při nákupu neobydlené nemovitosti. V případě, že na vás Fideicomiso převádí bývalý vlastník nemovitosti, přechází na Vás s vlastnickými právy i jeho Fideicomiso, ať už je jakkoli dlouhé. Obnovuje se každých 50 let nehledě na to, kolik vlastníků za tuto dobu nemovitostí projde.

Ač se tento typ vlastnictví může zdát nepraktický, Fideicomiso má své neocenitelné výhody. Jelikož nejste přímým vlastníkem, ale defacto uživatelem vlastnických práv, můžete uvést více osob, které na nemovitost budou mít právní nárok. Například Vás a Vašeho partnera. Stanou se z Vás tak spolumajitelé a pojistíte se tím například v případě úmrtí jednoho z Vás. Na druhého pak automaticky přechází 100 % veškerých práv. Další výhodou je, že můžete již v prvopočátku uvést osobu, která zdědí Vaše práva v budoucnu. Touto osobou může být kdokoliv z rodiny i mimo ni. Nejedná se totiž o klasický tuzemský systém dědického řízení.

Vše probíhá sepsáním instrukcí a předáním dopisu bance. Vámi stanovený dědic pak pouze předloží úmrtní list a banka neprodleně převede vlastnický titul. Tento způsob Vám rovněž zajistí, že nebudete mít žádné starosti s dědickým řízením a s jeho náklady.

Jediné, co je důležité mít na paměti, je lhůta 50 let, kterou je třeba hlídat.

Nemovitosti ležící na pozemcích “Ejido

Při vyhledávání informací o nákupu nemovitostí v Mexiku jste zcela pravděpodobně narazili na pojem Ejido. Pozemky označované tímto pojmem byly vyčleněny v roce 1917 jako reakce na mexickou revoluci. Jedná se o obecní zemědělskou půdu, kterou vláda přidělila k užívání komunitě, nejčastěji pak domorodcům. Nejedná se tedy o soukromé pozemky, leč mohou být, za určitých podmínek, vyňaty z Ejido a převedeny do soukromého vlastnictví. Nutno podotknout, že celý tento proces je komplikovaný i zdlouhavý a je velmi často doprovázen falšováním dokumentů. Obecně se nákup nemovitosti na těchto pozemcích nedoporučuje, ač se zpravidla jedná o cenově dostupné a prvotřídní lokality u pláží.

Zvolíte-li tuto možnost, musíte mít nejprve 100% souhlas všech členů komunity. Již v této počáteční fázi je třeba mít se na pozoru, neboť dohledat všechny členy i jejich potomky může být obtížné. Následně je nutné vyjmout pozemek z kolektivního vlastnictví a převést do soukromého. Nicméně i v Mexiku najdete agentury, které jsou schopny Vám celý tento proces zajistit legální cestou.

Naší dobře míněnou radou je nepouštět se do této aktivity bez právního zástupce, který prověří, zda byl pozemek náležitě vyjmut z kolektivního vlastnictví a myslet byste měli i na pojištění vlastnického práva k nemovitosti, které Vás ochrání před případnými budoucími právními nároky.

Seznamte se předem

Role notáře v Mexiku

Role mexického notáře se mírně liší od rolí notáře ve většině ostatních států. Zdejší notář je jmenován guvernérem státu a musí být právním zástupcem s minimálně 5letou praxí v oboru. Notář Vás, jakožto kupce, bude zastupovat v celém procesu. Tudíž obvykle není důvod najímat si dalšího právního zástupce.

Úkolem notáře je zjistit veškeré dosavadní informace o nemovitosti, zejména historii vlastníků, připravit nezbytné dokumenty k prodeji a následně k přepisu nemovitosti, postarat se o zaznamenání změny vlastníka na úřadu místní samosprávy a zprostředkovat zaplacení daně a poplatků. Je vhodné, aby Váš notář mluvil plynně anglicky a byl Vám tak schopen vysvětlit, co všechny dokumenty ve španělštině znamenají. Další možností je najmout si právního zástupce, který ovládá jak španělský, tak anglický jazyk. V případě, že nemluvíte ani jedním z těchto jazyků, může Vám s objasněním pomoci Váš realitní makléř. Obecně platí nebát se být neodbytný. Máte-li pochyby či nejasnosti, ptejte se, dokud nebudete spokojeni. Nerozumíte-li španělským termínům a konverzacím, požádejte o vysvětlení.

Úřední jazyk

Úředním jazykem v Mexiku je španělština, a tudíž i všechny oficiální dokumenty jsou vypracovány ve španělštině, včetně dokumentů k prodeji nemovitosti. Většina dobrých realitních kanceláří Vám poskytne překlad kupní smlouvy do anglického jazyka. Což je vhodné abyste se ujistili, že Vy i prodejce rozumíte veškerým podmínkám a náležitostem smlouvy. 

Mějte na paměti, že pokud se objeví rozdíly mezi španělskou a anglickou verzí, španělská verze je oficiální a jediná směrodatná. Provedou-li se změny v anglické verzi smlouvy, ujistěte se, že totéž bylo změněno i ve španělské verzi. V tomto případě je na Vašem zvážení, zda si necháte oficiální dokumenty přeložit třetí stranou. 

Zmapujte si terén

Osobní kontakt je jistota. Pokud plánujete investovat do nemovitosti v Mexiku, ideálně tak učiňte ve spolupráci s renomovanou realitní kanceláří. Je vhodné se na místo vypravit a osobně s realitním makléřem navštívit objekt/y, které Vás zajímají.

I když to není úplně běžné, je možné, si před podáním nabídky ke koupi, nechat nemovitost prověřit po technické stránce. Často se tak činí v případech starších nemovitostí. Přeci jen v Mexiku řádí přírodní živly častěji než ve Střední Evropě. Odmítne-li prodejce tuto kontrolu, mělo by to pro Vás být varovným signálem.

Proces nákupu a poplatky s ním spojené

První, dobře míněnou radou je spolupracovat se seriózní agenturou, která zaměstnává reálné makléře a přehledně Vám vysvětlí náležitosti koupě a provede Vás celým procesem. Většinu těchto úkonů vykoná Váš notář ve spolupráci s realitním makléřem. Vašim úkolem bude ve finále podepsat potřebné dokumenty a zaplatit poplatky. Celý proces nákupu a převodu trvá 48 až 108 dní a probíhá následovně.

Mexický realitní trh se rok od roku rozrůstá a nabízí pestrý průřez nemovitostmi v podobě domů, bytů či stylových haciend. Ve spolupráci se spolehlivými partnery, kteří budou hájit Vaše zájmy, si můžete být jisti, že prodej proběhne hladce a ku spokojenosti všech zúčastněných stran.

Aneb jak pravil známý pohádkář Hans Christian Andersen: Cestování je život.“ Vaše cesta k novému domovu v Mexiku se při troše dobré vůle může změnit ve splněný sen. A nám bude ctí stát se Vaší pravou rukou při jeho realizaci.

Správa nemovitosti

Pakliže jste zdolali první krok a stal se z Vás spokojený majitel nemovitosti v Mexiku, zbývá Vám seznámit se s náklady na provoz, potažmo údržbu nemovitosti. Dobrou zprávou pro Vás je, že Mexiko není atraktivní lokalitou jen z důvodu dechberoucích scenérií, báječné kuchyně a obecně všudypřítomné pestrosti, ale právě i z důvodů dostupných nákladů na bydlení.

Zahrnují se sem nejen přímé a nepřímé náklady na provoz nemovitosti, ale i méně zřejmé a často snadno přehlédnutelné poplatky spojené s koupí a provozem.

Nerezidenti a daně

Daň z nemovitosti

Jste-li majitelem nemovitosti, jste povinni z ní 1x ročně odvádět daň. Zpravidla bývá splatná počátkem roku a odvádí se úřadu místní samosprávy. Její výše se odvíjí od lokality, kde se Vaše nemovitost nachází, ale i od její velikosti. Většinou se jedná o zlomek procenta kupní ceny nemovitosti. Daň tzv. Predial se vypočítá na základě katastrální hodnoty nemovitosti (Catastro), kterou používá notář ke stanovení její výše. Hodnota Catastro bývá nižší než tržní hodnota nemovitosti.

Ač daň z nemovitosti vysoká není a může se pohybovat v řádech 100 € a mnohdy i méně (je-li Váš dům malý a nenachází se v jedné z nejžádanějších lokalit), jsou i oblasti, kde může být procentuální sazba dvakrát až třikrát vyšší.

Daň z příjmu (z pronájmu)

Daň z příjmu je vybírána z příjmů od daňových rezidentů, ale i od nerezidentů a zahraničních subjektů z jejich příjmů v Mexiku. Konkrétní nastavení řeší smlouvy o zamezení dvojího zdanění, takovou smlouvu má Mexiko uzavřenou i s ČR. V případě fyzických osob je daň nastavena progresivně s procentuální sazbou od 1,92 % do 35 %, příjem právnických osob je pak zdaněn 30% lineární sazbou.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti představuje příjem, a podléhá tedy i dani z příjmu. V případě, že byste se v budoucnu rozhodli Vaši nemovitost prodat a nebydleli byste v ní alespoň dva roky, připravte se, že daň Vás přijde poměrně draho. V tomto případě se můžete rozhodnout zaplatit buď 20 % z prodejní ceny, nebo 40 % z čistého zisku z prodeje nemovitosti. Cílem těchto daňových sazeb je omezit krátkodobé spekulace na trhu s nemovitostmi.

Ostatní náklady

Výše většiny poplatků se ve výsledku odvíjí od situování Vaší nemovitosti, její velikosti i jejím stáří. Je proto vždy vhodné konzultovat tyto náklady spojené s provozem a správou již v začátcích, a to s Vaším realitním makléřem. 

Poplatky za údržbu

Jestliže si pořídíte byt v obytném domě se sdílenými prostory, je potřeba počítat s pravidelnými příspěvky na údržbu. Bytové domy často disponují bazénem, posilovnou, zahradou a dalšími společnými prostory, které je potřeba udržovat. Zahrnují se sem i poplatky například za zahradníka, vrátného apod. 

Pamatujte, že kupujete-li byt v nově vystavěném komplexu, budou tyto náklady nižší. Vše nové nepotřebuje tolik oprav a zároveň jsou nové stavby budovány i s ohledem na nižší spotřebu energií. U starších obytných domů tomu tak být nemusí.

Výhodou těchto komplexů je menší finanční náročnost. Pokud se například 20 majitelů bytů podílí na provozu bazénu a dětského hřiště, finální suma pro jednotlivce je nižší, než kdybyste na vše byli sami. Sdílení je současně i šetrnější vůči životnímu prostředí. Nicméně nezapomeňte, že vše má svou životnost a dá se tak očekávat, že si časem připlatíte. Výši poplatků si rozhodně nezapomeňte vyžádat.

Poplatky za správu

Pokud svoji nemovitost neobýváte celoročně, je dobré počítat s náklady na jejího správce. Postará se Vám nejen o zeleň, ale například i o Vaše hosty, pokud dům/byt v Mexiku pronajímáte. Hlavně Vaše nemovitost nezůstane prázdná a nebude lákat nevítané návštěvy. A alespoň budete mít někoho, kdo Vám ji zkontroluje po bouři či silném krupobití, a že jsou v Mexiku změny počasí dosti časté. Finální poplatek bude záležet na tom, kolik toho po správci budete žádat. Za běžné činnosti jako jsou vybírání pošty, starání se o složenky, úklid a průběžná kontrola, se může částka pohybovat okolo 85 € měsíčně. Čím více požadavků budete mít, tím bude suma růst.

Elektřina

Ve srovnání s průměrnou výší mexických mezd je elektřina jednou z položek, za kterou zaplatíte průměrně vyšší sumu než za ostatní. Poplatky za elektřinu se hradí každé dva měsíce. Elektřina dodávaná do komerčních nemovitostí je výrazně dražší než do domácností, takže pokud plánujete v Mexiku podnikat, určitě na to myslete.

Ceny stanovuje vláda a každý měsíc se liší. Současně čím větší je Vaše spotřeba, tím vyšší bude Vaše sazba za spotřebovanou kWh. Aktuální ceny za kWh se pohybují okolo 0,068 € (spotřeba domácností) a 0,13 € (spotřeba komerčních objektů). Důvodem je snaha pomoci rodinám s nízkými příjmy a podpora těch, kteří se snaží šetřit energie. Poskytovatel „penalizuje“ vyšší spotřebu a odměňuje ty, kteří šetří, štědrými sezónními dotacemi.

Sezónní dotace na elektřinu se uplatňují v některých městech na severu a v některých jižních městech během léta, kdy lidé více používají klimatizace. Dotace platí od dubna do října na jihu a od května do listopadu na severu. Pokud však ani dotace nepokryje Vaši spotřebu a ta poroste, o dotaci přijdete.

Elektřina je jedna z věcí, kterou byste rozhodně neměli opomenout uhradit. Mexiko je známé tím, že při neplacení v termínu Vám dočasně přeruší dodávku elektrické energie.

Pitná voda

Jste-li z Evropy, USA či Kanady, pravděpodobně jste zvyklí, že Vám doma teče z kohoutku pitná voda. V Mexiku to není úplně tak běžné. Zde zase záleží na lokalitě. Voda se zde distribuuje více způsoby; ze síťového přívodu, v určitých lokalitách z místních vodních pramenů, využívá se i sběr dešťové vody anebo Vám domů jednoduše přivezou barely s pitnou vodou.

Cena spotřeby vody ze sítě je kalkulována za metr krychlový a liší se v závislosti na umístění a okolí. Komunální vodní systémy spravuje místní obec, která obvykle účtuje roční paušální poplatek. Barely s vodou se obvykle dodávají o objemu 5 000 nebo 10 000 litrů a poplatky se liší opět v závislosti na lokalitě. Za 10 000 litrů zaplatíte v průměru 22,40 € – 35,90 €.

Svoz odpadu

Svoz odpadu je v Mexiku rutinní a fungující záležitostí. V závislosti na tom, kde žijete, se pouze liší to, jak často probíhá. Co se výše poplatků týče, bývají nastaveny buďto za každý jednotlivý svoz (0,20 € – 0,40 €) anebo za určitou periodu, např. měsíc (2,20 € – 4,40 €). Ani v Mexiku není lidem lhostejný osud naší planety, a tudíž se občanům klade na srdce, aby svědomitě třídili odpad.

Pojištění nemovitosti

Často přehlížené, ale rozhodně velmi užitečné. V závislosti na vašich potřebách, okolnostech a rozpočtu můžete svou nemovitost zcela nebo částečně pojistit. Pojistné se platí ve formě ročního poplatku. Jeho výše závisí na mnoha faktorech, včetně umístění a typu Vaší nemovitosti, ale i na jejím stáří a hodnotě, na kterou ji chcete pojistit. Nachází-li se Vaše nemovitost v oblasti často zasažené hurikány, záplavami či zemětřeseními, je na místě zvážit tuto možnost.

Máte dotaz? Rádi Vám poradíme.